全国自学考试房产开发与经营

全国自学考试房产开发与经营（试题及参考答案）

1、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目需要的，请将它选出并在答卷卡上将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。
1、以下选项中是房产商品流通环节经营是 A 13
A、房子销售 B、房子建造 C、土地经营 D、物业管理
2、物业管理是房产经营中的 D 16
A、地产经营 B、房地产经营 C、房产综合开发经营D、服务经营
3、下列选项中是风险型决策的是 C 23
A、大中取小法B、小中取大法 C、净现值期望值法D、最小最大后悔值法
4、 国内房产开发主管机构对房产实行资质管理规范，国内房产开发企业资质等级可划分为几个级别 B 41
A、4 B、5 C、6 D.7
5、房产企业经营目的拟定和房产组织共有些原则是D 49 54
A、分工协作原则 B、授权原则 C、可量化性原则D、弹性原则
6、 依据《中国城市房产管理法》，居住用地用权的最高出让年限为 D 90
A、40年 B、50年 C、60年 D、70年
7、 土地用权出让一级市场不在实行的方法是A 91
A、协议 B、招标 C、挂牌 D、拍卖
8、 依据《中国土地管理法》的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外的耕地超越 B 99
A、25公顷 B、35公顷 C、45公顷 D、55公顷
9、下列选项中是土地用权出让方法的是 C 91
A、供应 B、交换 C、拍卖 D、赠予
10、下列选项中是房产市场调查用途的是 A 119
A、能够帮助项目投资者制定科学的营销和开发计划
B、是项目立项、用地审批的条件
C、是编制规划设计策略的依据
D、是项目投资决策的基本依据
11、下列选项中是邮寄调查法优点的是 B 128
A、被调查者，回答率高 B、可以扩大调查地区，增加调查样本数目
C、调查地区、范围不受限制 D、节省调查时间和经费
12、下列报表中是基本报表的是 C 137
A、本钱成本估算表 B、贷款还本付息表
C、现金流量表 D、营业本钱表
13、某房产企业长期借款200万元，年利率10. 8%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，集资成本不计，这笔长期借款的资金本钱率是 7.24% 162 例题7-1
A、7. 24% B、7.24% C、7.24% D、7.24%
14、住宅建筑净密度等于 B 172
A、住宅建筑面积／居住用地面积 B、住宅建筑基地总面积／住宅用地面积
C、住宅总面积／住宅用地面积 D、总建筑面积／总用地面积
15、房产开友招标人采取邀请招标的方法进行招标，潜在投标人不能少于
A 183
A、3 B、4 C、5 D、6
16、进度计划的实行主体是 D 202
A、开发商 B、监理单位 C、设计单位 D、施工企业
17、开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D 233
A、因为承包商是什么原因导致工期延误的，开发商可需要支付延期竣工违约金
B、如工程存在缺点，承包商在保修期满前没有完成应负责的修补工程，开发商可据此向承包商索赔
C、开发商合理终止合同或承包商不正当舍弃合同的索赔的
D、发生不可抗力事件导致的工程损失向承包商进行索赔
18、发布房产信息最主要的载体是 D 259
A、电视 B、杂志 C 、广播 D、报纸
19、下列说法错误的是 B 269
A、电视是进步速度最快的广告媒体，但在房产范围的应用尚不常见 259
B、展销会这种公共关系营销技巧现在在各大城市引起了看重
C、房产销售促进中有专门针对买家的一些活动 261
D、房产职员营销推广的特征在于营销推广的针对性、完整性和情感性，在房产商品的销售中优势明显 262
20、 小区景观悦目，服务设施完备，建筑水平好，房产价格就高。这类原因是 C 74
A、宏观环境 B、中观环境 C、微观环境 D、大家心理
1．容易见到的不确定型决策办法不包含
A.大中取大法B．小中取大法 C.最小最大后悔值法D.最大可能法
2．国内房产开发企业资质等级可划分为几个级别
A．3个B．4个 C.5个D.6个
3．房产企业经营决策的特征不包含
A．目的性B．固定性C.灵活性D.可行性
4．房产企业经营决策的影响原因不包含
A.地理环境B．决策者对风险的态度C.思维定式D.时间
5．被叫做十字图表型剖析法的是
A. SWOT剖析法 B．道氏评估法 C.多原因加权剖析法 D．风险指数法
6．调查职员不与被调查者正面接触，而是在旁边察看的办法称为
A.实验法 B．察看法 C.小组座谈法 D..深度访谈法
7．支付工程款的方法不包含
A.按月支付 B．分段支付 C.按年支付 D.竣工后一次支付
8．主如果两个以上的指标的比率进行剖析的办法是
A.比较法 B．原因剖析法 C.连环替代法 D.比率法
9．索赔事件发生几天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向公告书
A.7天 B．14天C．28天 D．42天
10. -个完整的索赔报告不包含下列什么部分
A.前言部分B．依据部分C．计算部分D．证据部分

2、填空题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）
21、房产开发建设监理招标，根据招标项目的范围可分为全过程监理招标、设计监理招标、施工监理招标。
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22、教育用地最高土地用年限为50。
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23、对房产开发与经营活动而言，环境就是指以房产开发经营行为为中心，并用途于该行为的所有外面事物，是开发与经营活动赖以存活和进步的各种要点的总和。
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24、房产企业以营利为目的，以开发与经营为内容，在充分借助企业资源的基础上，达成房产企业经济效益最大化 。
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25、国家停止福利分房，居民只能到市场上解决住房问题，这种政策属
于 住房政策/住房分配政策。
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11.现在国内房产开发经营的投资种类包含_土地投资、_住宅投资_、商业设施和写字楼。
12.房产开发项目招标方法包含公开招标和邀请招标。
13．进度计划的编制办法一般使用表格法、横道图 和互联网图法。
14.合同的计价方法包含固定价格合同、本钱加酬金合同和可调价格合同。
15.税费是指进行房产销售的企业应交纳的税费，包含营业税、城市维护建设税和教育费附加。
11．从房产经营的内容来分，可以将房产经营分为 地产经营 、房地产经营 、 服务经营和房产综合开发经营。
12．外汇风险有两类型型即 买卖风险和 折算风险 。
14. 房产开发项目建设管理模式包含 平行承发包管理 和 总承包委托建设管理。
15．合同的计价方法包含 固定价格合同 、 本钱加酬金合同 和可调价格合同。
3、名词觯释（本大题共5小题，每小题2分，共10分）
27、房产企业经营计划 是以提升企业经济效益为中心，以企业的经营活动为对象的计划安排。它是以市场为导向，有达成企业经营目的的多种计划组成的综合计划体系，是企业进行生产经营活动的奋斗目的和行动纲领。
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28、房产开发项目报建 在原规划设计基础上，房产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑设计策略，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内饿管道和各类工程管线进行更深入设计，使其达到施工需要，并提交有关部门审核的过程。
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29、合同：是平等主题的自然人、法人、其他组织自荐设立变更终止民事权利和义务的协议。
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30、土地征用：是子国家为了公共利益需，根据股东程序和条件奖农村集体所有土地转变为国家所有些过程。
16．房产企业经营决策是指企业管理层为了达成企业经营目的对将来肯定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方法的选择或调整过程。
17．土地用权出让是指国家以土地所有者身份将土地用权在肯定年限内出让给土地用户，并由土地用户向国家支付土地出让金的行为。
18．流动比率是反映流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于偿还流动负债的能力。
19．竣工决算是以竣工结算为基础进行编制的，它是在整个开发项目竣工结算的基础上，加上从筹办开始到工程全部竣工发生的其他工程成本支出。
20．综合评价法是指把项目整个评价指标体系中的所有指标加以综合，使用一系列办法，形成肯定的参数或指数，进行项目效益横向或纵向对比的办法。
16．房产企业是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要点，创造收益，承担风险，并专门从事房产开发、房子交易、物业管理、 出租、房产抵押与房子信托、交换、修理、装饰乃至房产信息、咨询、管理服务，并包含土地用权的出让、出售等经济活动在内的经济组织。
17．土地用权出让是指国家以土地所有者身份将土地用权在肯定年限内出让给土地用户，并由土地用户向国家支付土地出让金的行为。
18．投资利率指项目达到设计生产或服务功能后的正长期份的年收益总额（或平均的价值总额）与项目总投资之比。
19．工程索赔是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，依据法律、合同规定及惯例，对并不是因为我们的过错，而是应由合同他们承担责任的状况导致的实质损失，向他们提出给予补偿的需要。
20．竣工决算是以竣工结算为基础进行编制的，它是在整个开发项目竣工结算的基础上，加上从筹办开始到工程全部竣工发生的其他工程成本支出。

4、简答卷（本大题共5小题，每小题4分，共20分）
31、矩阵型组织结构的劣势主要表目前那几个方面？1组织上项目之间角逐同一职能部门资源，协调工作带来困难。
4对已打造的企业组织规则导致冲击5需要非常强的计划性与控制系统。
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32、设计招标的特点是什么？招标内容不同、对投标书饿编制不同。开标形式不同。评标原则不同。
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33、通过出让方法获得土地用权的特点有什么？土地所有权和用权离别；受让主体多样性；有偿、有限制性；计划性90
34、房产开发与经营机会选择的内容有什么？机会选择、区位地段选择、投资种类选择、水平选择、80
35、房子拆迁补偿安置协议的主要特点有什么？协议当事人是特定主体、协议签订有严格时间限制，协议签订有肯定的强制性。
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21.房产开发的主要工作阶段有什么？（1）投资决策剖析阶段（2）依法获得土地用权阶段（3）可行性研究阶段（4）前期筹备阶段（5）推行阶段（6）销售阶段
22. 房产市场调查的原则是什么？1）准确性原则（2）时效性原则（3）全方位性原则（4）针对性原则（5）创造性原则
23.房产开发项目招标投标有哪些用途是什么？（1）有益于建设市场的法制化和规范化（2）使工程造价更趋合理（3）有效控制房产开发投资（4）能够帮助保证工程水平和缩短工期
24.索赔管理的基本原则是什么？（1）预防为主的原则（2）需要以合同为依据（3）公平合理原则（4）协商原则（5）授权的原则
25.房产开发与经营项目后评价指标体系的原则是什么？1）全方位性和系统性统一原则（2）科学性和现实性相结合原则（3）常见性与可比性相结合原则（4）定量与定性相结合原则
21．房产经营的特点是什么？（1）买卖形式的多元化（2）买卖对象的地方固定性（3）经营对象的限制性（4）售后作用与功效的约束性（5）产权关系的复杂性（6）供应求购关系调整缓慢性
22．土地用权出售的特点是什么？（1）以土地用权出让为基础（2）需要拥有肯定的条件（3）是平等民事主体之间的一种民事法律行为（4）土地用权出售的同步性

23．房产开发项目的投资估算包含什么内容？（1）土地成本估算（2）前期工程费估算（3）房子开发费估算（4）管理成本估算（5）销售成本估算（6）财务成本估算（7）其他成本估算（8）不可预见费估算（9）税费估算

24．设计招标的特点有哪些？（1）招标文件的内容不同（2）对投标书的编制需要不同
（3）开标形式不同（4）评标原则不同

25．房产开发项目主要水平控制要素包含什么内容？（1）审核施工组织设计（2）对原材料的检验（3）对工程中的配套设施进行检验（4）控制混凝土水平（5）隐蔽工程验收

5、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
36、房产开发项目土地用权的获得方法有什么？每种方法的意思是什么，有什么特征？通常来讲，国家机关、军事用地和公益事业用地一般使用哪种方法获得土地用权，简单谈谈理由？89~99 一般使用划拨的方法获得
37、简单房产开发资金筹备的方法，与资金筹备策略的衡量标准。
159、169
5、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分）
26.某房产企业长期借款400万元，年利率10.8%，借款期限4年，每年付息一次，
到期一次还本，企业所得税率33%，集资成本忽视不计，试计算这笔长期借款的资金成
本率。（小数点后保留2位小数）解：
10.8%×（1-33%）=7.24%
27.某一期间证券市场无风险报酬率为10%，平均风险股票必需报酬率为15%，某房地
产开发公司普通股值为1.10，试计算该普通股的资金本钱率。-
解：依据公式有